Sick rental yields

16. dubna 2014 v 15:47
Dneska jsem se docetl, ze ve mestech jako Usti nad Labem nebo Ostrave se daji kupovat byty s rental yieldem 20%. Tzn navratnost z najmu je cca petileta. Priklad takovyho bytu zde. Chapu, ze to tam asi neni easy s najemnikama, ale vnimam to teda jako podstatne zajimavejsi nez si koupit v Praze byt s yieldem treba 4%.

Jinak jsem presvedcenej, ze takovej market jako byty v Usti by se dal docela jednoduse cornerovat. Koukam na sreality a v Usti je nejakych 600 bytu na prodej. Jsem presvedcenej, ze kdyby clovek vykoupil treba takovejch 200 nejrozumnejsich kousku, uz tim vzroste cena tech akvirovanych bytu tak o 20%.
 

1 člověk ohodnotil tento článek.

Komentáře

1 Jarda Jarda | E-mail | 16. dubna 2014 v 16:40 | Reagovat

Ahoj,

to je pravda, ale není tak jednoduché takový byt najít.. Když vlastníš byt a pronajímáš ho, tak ty jako majitel stále platíš FO atd.. Což musíš hradit z nájemného.. Plus nájemníci v této lokalitě nejsou fajn :-)... Vyplatí se koupit celý ČD... Po bytech se na zajímavý zisk nedostaneš.. A za další když se podíváš na tuto lokalitu tak zde stále ubývají lidi (stěhují se jinam). Takže počítat s tím že tam ceny bytů porostou je loterie..

2 Friendly Fire Friendly Fire | 16. dubna 2014 v 17:07 | Reagovat

To už tak funguje x let. Kamarád prodával v Mostě 3+1 po rekonstrukci v dobré lokalitě a nad 180k se nedostal.... Levné byty tam jsou, o tom žádná, ale s lidma to tam je na chuja, protože sooooc

3 jd jd | 16. dubna 2014 v 18:31 | Reagovat

ano teoreticky je to hezke, bohuzel riskujes neuveritelne srani s pochybnou sortou najemcu pro ktere jsou tyto byty zajimave. Mozna to v par pripadech vyjde a pak ty procenta vypadaji lakave ale vlastnit a pronajimat tech bytu treba desitky to uz nebude zadna prdel.

4 Tonyk Tonyk | E-mail | Web | 16. dubna 2014 v 19:15 | Reagovat

Realita severu taková je a pro někoho, kdo v dané lokalitě bydlí a zná místní prostředí je to dobrá příležitost.

Realita je taková, že lidé odtud odcházejí, proto je převis nabídky bytů a ty jsou pak levné. Stejným způsobem se ale ztenčuje počet platicích slušných nájemníků.

Hlavní riziko je ale v tom, že koupiš byt v lokalitě, která vypadá relativně slušně, ale jde skrytě dolů a sestěhovávají se do ní nepřizpůsobiví opálení spoluobčané. Během pár měsíců se bytovka může změnit natolik, že platícího nájemníka neseženeš a byt si nikdo nevezme ani zadarmo.

5 Jirka Jirka | 16. dubna 2014 v 21:12 | Reagovat

Nezlobte se, pokud někoho rozhněvám, ale místo studování anglických slovíček bych navrhoval chodit na kurzy o nemovitostech. Neberte to osobně. Návratnost a výnosnost z nájmů je jen číslo, které značně ovlivňuje samotný průběh investice. U velkých rezidenčních celků se běžně používá ukazatel "průměrná obsazenost" ze kterého se dá mnohé vyčíst. Navrhuji sehnat z těchto lokalit a z několika nemovitostí toto přesné číslo a uvidíte realitu. Dále hlavní princip tvorby nabídky a poptávky .... Pokud někdo koupí v lokalitě 200 bytů a nemá je komu prodat, tak to s cenou bytů moc nehne. To stejné pokud je koupí a prodá a ten další v pořadí je nemá komu prodat....řekl jsem to k "pochopení". S cenou bytů hne především kupní síla v dané lokalitě, růst příjmů a spotřeba domácností (inflace). Prostě se ty byty musí točit. A tam kde to jde do háje a nemůže se to zastavit, tak je to jednoduše velmi rizikový trh a k tomu je i úměrné to ocenění a jen se prodává. Představte si, že velice levně koupíte byt v Praze na Žižkově díky tomu, že většina tamních obyvatel přijde o práci a dostává se mezi sociální slabší. Ano, máte levný byt v Praze, ale chtěli byste mezi nimi bydlet? Pokud se vyřeší problémy s tamní nezaměstnaností a v případě růstu všech zmíněných aspektů trhu, tak proč ne, ale do té doby je to mnoho mnoho starostí, které vydají za jedno, možná dvě zaměstnání. Tato spekulace určitě bude výnosná, ale nikdo neví kdy a má to  i své stinné stránky, ostatně jako napsali ostatní. Ale pošlete tam nové zaměstnavatele a jdu do toho taky.

6 Nájemník Nájemník | Web | 16. dubna 2014 v 21:30 | Reagovat

Na lidech bez peněz se dá dobře vydělat, jen se to musí umět. Na to, aby si byt koupili nemaj peníze, ale bydlet musí. Takže jen to s nima umět. Pak se byt po letech opraví a prodá se ziskem. Fond Oprav, zateplení i výměnu oken zaplatí nájemník ;)

7 Jirka Jirka | 16. dubna 2014 v 21:37 | Reagovat

Ano, mám tu zkušenost...trvalý pobyt a čerpají na smlouvu dávky. O byt se ale nestarají, každý druhý nájem i přes kvalitní smlouvy z nich člověk jen páčí a je s nimi nejvíce starostí. Zrovna pasivním příjmem bych to nenazval. Ale neříkám, že se na takovém trhu nedá vydělat více, to bych nikdy netvrdil, naopak s tím souhlasím.

8 fandor fandor | 17. dubna 2014 v 1:32 | Reagovat

Osobně bych do investování v Ústí nešel, nicméně je pravda , že třeba Radovan Vítek má největší bytové portfolio právě na Ústecku a nějak to funguje (je ale pravda, že tam ty byty kupoval ta po 50-100 tis / kus a navíc s nájemníky, což j paradoxně výhoda). Zajímavější je imho Děčín, sice také sociálně slabší město, ale není to tak smutný jako Ústí nebo další města více na jihozápad severních Čech, reálně dosažitelný yield je tam  nad 10-12%. Co se týká nájemníků, cestou můžou být soběstační senioři bez úspor - - vlastní byt si koupit nemohou, úvěr vzhledem k věku nedostanou, ale bývají zodpovědní a mají pravidelný příjem v podobě důchodu.

9 Marek Marek | 17. dubna 2014 v 8:57 | Reagovat

Určitě je to v dnešní době výhodná investice. Bydlet a jíst se musí pořád bez ohledu na ekonomické cykly. Koupit 200 bytů, mít správce, který bude společně s na akci najmutými řemeslníky byty přebírat, opravovat, vymaluje, s nájemci bude řešit nájemní smlouvy, předání bytu atd. A bude i kontrolovat platby, upomínat neplatiče, ukončovat smlouvy. Inzerci máš přes své weby zajištěnou.
Při dlouhodobé obsazenosti 70% je to zajímavý byznys.
A hlavně jsou teď ceny dole a za 5 a více let začnou ceny růst a zhodnotí se i počáteční investice výrazně.
Zisk dávat do nákupu dalších bytů = neplatit žádné daně.
Mít na to vyhrazené samostatné s.r.o.
Nemusíš se o nic starat, o všechno se postará ten jeden správce, který bude motivovaný bonusy za obsazenost bytů a vybírání nájemného.

10 rip-curl rip-curl | Web | 17. dubna 2014 v 9:55 | Reagovat

Toto jsem taky nedávno řešil. Podobné byty (i levnější) jsou třeba i v Mostě a celkově v Ústeckém kraji. Pokud se tam prolomí těžební limity na uhlí, bude o nájem poptávky. A byty se tam prodávají od 50.000,- je to neskutečné kam se ty ceny dostávají. :-)

11 ---! ---! | Web | 17. dubna 2014 v 10:03 | Reagovat

Otázka také je, jak budou tyto byty po pěti letech vypadat při používání především problémových nájemníků. Kolik budou vyžadovat další investice, příspěvky do byt.fondů atd.. Že by se tam během pár let vyřešila nezaměstnanost, která ceny bytů výrazně ovlivňuje, se nedá počítat. Je s tím moc práce za málo zisku a jeden člověk také jistě nezvládne spravovat 200 bytů.

12 Pat & Mat Pat & Mat | 17. dubna 2014 v 11:17 | Reagovat

Mozno sa treba pozriet este trochu dalej ako do Usti, Decina...20% je na nemovitosti ozaj dost, ale tak vzdy je to o miere rizika...ak by niekoho zaujímal vynos ca 8-8.5% v bezpecnej oblasti a s bezproblemovymi najomnikmi, tak mame na predaj jednu nemovitost: http://www.luxuscars.sk/reality/
ps: sorry za odkaz, ale je to snad k teme

13 tm tm | 17. dubna 2014 v 19:52 | Reagovat

Zajimava uvaha. Samozrejme by bylo spousta drobnych problemu, ale pokud se s tim bude pocitat v kalkulacich tak je to ok se stale slusnym vynosem. Kdyz by to chtel nekdo zkusit realizovat a budou dalsi zajemci, tak bych par desitek bytu koupil.

14 man1k man1k | 18. dubna 2014 v 13:25 | Reagovat

[9]: 200 bytů na sro. ? Like... really?

15 velký vezír velký vezír | 18. dubna 2014 v 16:24 | Reagovat

Jsem z Mostu, takže tu situaci trochu znám. A není to samozřejmě tak růžové. Výnos bude určitě lepší než u bytu za x mega v Praze.
A vydělat se na tom dá slušně, když budeš mít koule na to, abys to pronajímal cigánum, kteří na to dostanou příspěvek od sociálky. Nikomu jinému tady v 90% případů byt nepronajmeš.
Tím, že jsou ty ceny tak nízké, tak si může vzít v podstatě každý slušný člověk se stabilním příjmem hypo.
To že bude cena bytu stabilní taky není jisté. Jakmile do slušné lokality, klidného vchodu strčíš jednu cikánskou rodinu, tak cena vedlejších bytů klesne o xx% v okamžiku, kdy se objeví na zvonku Demeterovi. Většinou ten byt taky zničí a musíš vysolit x tisíc, abys to dal do normálního stavu (což je při ceně těch bytů celkem vysoké % ze ceny bytu). A je blbost si myslet, že prázdný byt nejde nijak zničit. Uřezané vodovodní trubky, vytrhaná elektrika, odmontovaný záchod, nasráno ve vaně případně v jinde v bytě...

Vydělat se na tom určitě dá, ale je to něco úplně jiného než pronajímání bytu v Praze

16 jd jd | 18. dubna 2014 v 16:31 | Reagovat

[14]: proc by nemohl koupit 200 bytu na sro?

17 Marek Marek | 18. dubna 2014 v 17:04 | Reagovat

Vlastnictví realitního portfolia na s.r.o. má řadu výhod v oblasti ochrany při různých soudech, žalobách, štěpení na další dceřiná s.r.o., nákup - prodej dalších bytů.

18 Tomas Tomas | 19. dubna 2014 v 14:09 | Reagovat

[15]: kde se shání dobře cikáni na pronájem takových bytů?

19 trevvorr trevvorr | 20. dubna 2014 v 0:35 | Reagovat

koupi cehokoliv v sev.cechach nedoporucuju.Vlastnim tam 3 byty-opozdene platby zcela bezne, vymena najemnika v prumeru do 5.mes... byty znicene nejsou ale obsazenost z pohledu roku neni 100%. V praipade uvahy o prodeji je prodejni cyklus vyznamne delsi nez v Praze.Riziko je zasadni v moznosti pristehovani neprizpusobivych do sousedstvi a tim poklesu zajmu o Vas byt... vynos vypada zajimave ale jezdit resit problemy se vam chtit nebude a spravce se na tom nezaplati! tak pozor na ruzove bryle... lepe je nakoupit poradne domeny :-)

20 trevvorr trevvorr | 20. dubna 2014 v 0:37 | Reagovat

last point-v realit plati-kupovat tam kde je prace a kam (ne odku) se stehuji lide... chapu,ze vetsina lidi nedosahne nebo nechce na Severu na hypo ale radsi tam jedu mimo tech bytu pujcky... vynos je vyssi a jisteny...

21 Alex Alex | Web | 20. dubna 2014 v 12:10 | Reagovat

sme to tam analyzovali a vynos fajn, mozno aj nejake prispevky, ale ta praca s najomcami dost hardcore, som od toho siel prec..

22 weblog weblog | E-mail | Web | 21. dubna 2014 v 23:18 | Reagovat

HB má pravdu. Při investici do většího počtu bytů (řádově stovky) se náklady na správu, opravy, servis rozloží. Např. si budete moc najmout vlastní údržbáře a nebudete to muset platit firmě apod. Tím, že se vyplatí raději kupovat byty na hypotéku, povede k jejich zdražení.
RPG byty na to taky slušně vydělává, akorát ty byty získali skoro zadarmo :-)
Podnikavci co si zařídili ubytovny pro nepřizpůsobivé na tom vydělávají milióny.

23 bumbator bumbator | 26. dubna 2014 v 2:02 | Reagovat

hele reknu to takle, nevis co to obnasi. ale nez byty jsou lepsi ubytovny.ale ty si brainer. lol TOTO SI JEDU 5LET. A nekdo rekne byty XD

24 Rockeler Rockeler | 29. dubna 2014 v 9:08 | Reagovat

O byty na Ústecku jsem se taky zajímal, nejvíc mě cenami zaujal Most. Když jsem to ale podrobil bližšímu zkoumání, nešel jsem do toho. Většinu bytů v nichž jsem byl na prohlídce prodávali právě lidé, kteří je původně koupili na pronájem a po pár měsících to vzdali. A když jsem viděl jak jsou ty byty zdevastované, bylo mi jasné proč. Další věc, která mě zarazila, že u některých bytů je šílená výše fondu oprav. Viděl jsem byt 2+1 s fondem oprav 7.300 Kč měsíčně!!! U většiny ostatních to byla méně než polovina, ale důvod toho navýšení byl, že se v domě vyskytlo pár problémových nájemníků kvůli nimž se to plošně navýšilo. I tohle je pak obrovské riziko pro pronajímatele.

25 regent regent | Web | 8. září 2016 v 4:43 | Reagovat

pujcka ihned praha :D

26 Mossi N lkeefe Mossi N lkeefe | E-mail | Web | 17. června 2017 v 3:57 | Reagovat

Come in please. Make yourself at home.

Nový komentář

Přihlásit se
  Ještě nemáte vlastní web? Můžete si jej zdarma založit na Blog.cz.
 

Aktuální články

Reklama