Zajimavy zapakovany synteticky trade

7. října 2011 v 14:14
Mam tady takovej real world zajimavej syntetickej trade, o kterym vazne premyslim. Syntetickej protoze kombinuje bet na
a) rust cen nemovitosti ve strednedobym horinzontu
b) rust inflace v kratko-az strednedobym horizontu

A cely se to jeste da ted krasne zapakovat 1:10, protoze cesky banky zase uvonili risk kriteria pro hypoteky, tzn da se zase koupit nemovitost s 10% equity, na 90% vam banka da hypoteku, mate-li nejakej rozumnejsi credit rating.

Idea toho tradu je takova, ze ceny nemovitosti pomalu bottomujou out, nebo budou v horizontu 1-2 let. A druha vec je ta, ze dneska vidim tak 30% sanci, ze se v horizontu 1-3 let zvedne inflace o 3-10% bodu, je dost pravdepodobny, ze jediny zpusob jako se eurozona dostane z dluhovy krize je inflaci. CR sice neni v eurozone, ale ta propojenost s CR je samozrejme obrovska.

A strategie je ted takovahle: skupovat nemovitosti idealne ktery jsou tak 10-20% pod soucasnou trhovou cenou, tzn vyhledavat distressed prodejce. Vzit si na to hypoteku s 10% equity s 5-letou fixaci na 30 let. Drzet 3-5 let, cekat na recovery nemovitostniho trhu. Za 3-5 let prodat o 30-40% draz. For je tady ale v ty pace>

Priklad: Koupite byt za 10 mio Kc. Date 1 mio Kc equity. Za 5 let prodate za 14 mio. Bance splatite celou hypoteku + uroky a splatky za tu dobu, rekneme 10,5 mio. Vam jde 3,5 mio, coz je z 1 mil investice za 5 let potencialne super. Navic ty returns se daji enhancovat treba tim, ze tu nemovitost budete pronajimat mezi tim apod.
 

Buď první, kdo ohodnotí tento článek.

Komentáře

1 Pepe Pepe | 7. října 2011 v 14:37 | Reagovat

Myslim ze to dava logiku. Sam nejak takto uz dlhsiu dobu uvazujem, akurat v nizsich sumach ;)

2 i-ParkedOn i-ParkedOn | Web | 7. října 2011 v 14:46 | Reagovat

tak tohle už dělám :-)

3 Jimmy Jimmy | 7. října 2011 v 15:11 | Reagovat

Jde to, celkem dobře a potenciál je. Ale ty počty nejsou takhle jednoduché a je to poněkud dražší sranda... Když si vezmu tenhle modelový příklad, tak na té hypo se za pět let při dobrém úroku (vzhledem k LTV 90 %) zaplatí 2,8 mio, pak je tady daň 300 000,-, zaplatí se 1 mio v hotovosti a bude se muset za pět let doplatit 8,15 mio. Celkem jsou tedy jen tyto náklady 12,25 mio a nikoli 10,5 mio... Při prodejní ceně 14 mio (nemyslím si, že v horizontu pěti let je potenciál růstu 40 %) je tedy rozdíl už "jen" 1,75 mio a to bez implicitních nákladů, které nejsou malé... Samozřejmě se ten byt dá pronajmout, ale někdy je lepší byt raději nepronajímat...

4 kam kam | 7. října 2011 v 15:14 | Reagovat

jsem linej to pocitat, ale za 5 let hypo 9M prece preplatis vic nez o 500k

5 consigliere consigliere | 7. října 2011 v 15:14 | Reagovat

koupil jsem takto před cca 5 lety pár bytů za 0 % cash (100 % úvěr) s nájemníky s dekretem, půlka už jich je fuč a cena těch bytů je cca 3 násobná, oproti nákupu. to je slušná páka, ne? ;-)))
/co se mých zkušeností týče, tak skoro tak dobrá, jako spekulace v doménách.../

6 consigliere consigliere | 7. října 2011 v 15:16 | Reagovat

zapomněl jsem dodat, že skoro výnos z nájemného pokrývá momentálně 80 % úvěru a během 2 - 3 let se dostane přes 100 %.

7 Q Q | 7. října 2011 v 18:06 | Reagovat

Napoli-kupuju!!!

8 i-ParkedOn i-ParkedOn | Web | 7. října 2011 v 18:40 | Reagovat

consigliere : na to,že jde o byty, tak slušný zhodnocení,neb byty šly většinou cenově dolů. Já kolikrát stlačil cenu prodávané nemovitosti o statisíce, málokdy vzal půjčku, ale financoval ze svýho a v nemovitostech jsem tak vždy jen vydělal.

9 Harem Brufet Harem Brufet | 7. října 2011 v 19:01 | Reagovat

Jo souhlasim.Ja jsem tak otocil tri vyly v Cannes.Vzal jsem hypo 80 milionu za 4 roky splatil a na vylach vydelal 30 milionu.

10 fandor fandor | 7. října 2011 v 20:01 | Reagovat

Otazka jestli to jen behem tech 5 let flipnout (co pak s vydelanyma prachama?) nebo jestli si tu nemovitost nechat. Pri LTV rekneme 80 procent a delce splaceni 30 let muze byt investor velmi slusne v pozitivnim cash-flow z najmu.

11 Patty Patty | 7. října 2011 v 20:06 | Reagovat

[9]: najprv by bylo dobre vedet ty vYly napsat spravne ;) ty 30 milionu

12 Laik Laik | 7. října 2011 v 20:17 | Reagovat

Proč vlastně vydává stát dluhopisy? -> Nestahuje tím peníze z oběhu? -> Nevypadá to v následujících letech spíše na deflaci?

13 schickelgruber schickelgruber | 7. října 2011 v 20:19 | Reagovat

[5]: jj, takhle se to ma delat :)

[10]: samozrejme, ze flipnout a udelat to samy znovu

14 i-ParkedOn i-ParkedOn | Web | 7. října 2011 v 20:38 | Reagovat

[12]: není to tím, že chtějí snížit deficit st.rozpočtu ? :-) Osobně v to nemám důvěru.

15 Atdhe Atdhe | Web | 8. října 2011 v 0:18 | Reagovat

Picovina. Monetarni politika absolutne nefunguje, jinak uz by to byla znat.

To kam se to cely riti je deflacni spirala a presne takovyhle plany jsou cesta do pekla, protoze s deflaci je samozrejme spojenej pokles cen a predevsim nemovitosti.

[12]: Stat vydava dluhopisy protoze lepi diry. Tim penize z obehu nestahuje. Dluhy by za normalnich okolnosti znamenaly vic penez v nejakym "vyssim agregatu" jako m2 nebo m3. Ale to se ted nedeje.

Tohle je japonskej deflacni scenar s tim, ze s nim zapadni ekonomiky neumi pracovat. Velmi brzo dojdou ty pokusy o monetarni stimuly a bude se setrit a jak pak ma prijit inflace (kdyz neni ani ted pres masivni vyrobu penez)?

16 Laik Laik | 8. října 2011 v 0:50 | Reagovat

[14]: Taky v to nemám důvěru. Už kvůli tomu, že je to taková masová akce pro všechny.

[15]: Dík za vysvětlení.

Pokud se blíží to, co popisuješ, tak co je optimální? Čekat až to všechno popadá a držet hotovost? :)

Ach jo, zrovna tohle teď pořád řeším. Jak chytře investovat, zda se vůbec usadit. Nebo ještě počkat. Hmm ...

17 Atdhe Atdhe | 8. října 2011 v 2:05 | Reagovat

Co je optimalni ve WWIII? Modlit se aby to prasklo vedle tebe :)

Predevsim se prestan bat, zit budes mozna i kdyz ti seberou prachy.

Pro deflacni scenar je samozrejme cash king. Ale to moc neznamena, protoze deflace bude znamenat zmenu systemu a cash (stejna jako jinej asset - viz zdaneni nemovitosti) ti kdokoliv muze v chaotickym svete sebrat.

Proste si z toho nedelej tak tezkou hlavu. Prinejhorsim o vsechno prijdes a nez te zabijou, tak to ho Zdenda strci do zadku.

18 Atdhe Atdhe | 8. října 2011 v 2:05 | Reagovat

* ti ho Zdenda...

19 Mich Mich | 8. října 2011 v 9:36 | Reagovat

Ahyde, ty už vážně nevíš, co bys všechno dělal! Nechceš se konečně věnovat něčemu pořádně a neztrácet čas píčovinama? To je jednou poker, akcie, pak zas nemovitosti, předtím soukromé tryskáče, liposukce, hry na FB,...

Mám z tebe velmi smíšený pocit a spíše tě lituji, že vlastně ani nevíš, co bys dělal ;-)

20 Petr Petr | 8. října 2011 v 10:42 | Reagovat

Investice do bytů v příštích třech letech je nesmysl.
1) psal jsi tady, že dokážeš zhodnocovat peníze 50% ročně, tak proč investice do něčeho co dělá v průměru 3% bez daní a je nestabilní?
2) Po rozpadu EU sletí ceny bytů i u nás ještě o 20-30%. Pořád jsou vzhledem k průměrným platům nadhodnocené.
3) Spekulace na kapitálové zhodnocení u nás skončila před třemi lety. Od té doby jsou peníze uložené v nemovitostech mrtvé a nestabilní.
4) Zapomínáte na 3% daň z prodeje nemovitosti a na daňové zatížení, které vláda plánuje zvedat.
5) jediné co se vyplatí je koupě bytů od zadlužených chudáků v nebo před exekucí a koupě o třeba 40% pod tržní cenou. Musíš na to mít žaludek, protože ty chudáky, kteří už jsou v hajzlu ještě dorazíš a oškubeš.
6) Při koupi standartního 1+1 v Praze, které jde nejlépe pronajmout, získáš po odečtu inkasa, fondu oprav a poskoka co se Ti o to bude starat ( údržba, jednání s nájemníky, shánění nájemníků, uhánění je k zaplacení nájmu - měl sem jednu dobu skoro 40 bytů a vím jaká je to onanie ) pár desítek tisíc čistého. Jsou to černé, nezdaněné peníze. Při investici 0%-10% a 90% banky je to pořád v současné době nestabilní investice. Za tři roky můžeš mít byt v hodnotě x a bance dlužit víc než bude hodnota bytu. A to je vzhledem k tomu co se děje s Eurem hodně pravděpodobné.
Sice můžeš koupit byt za 2 mil. Kč a dát 10%, čili 200k Kč, poplatek za vyřízení hypo, provizi RK, platbu člověku, zařizovací náklady = celkem 100k Kč. I tak uděláš třeba za ty tři roky při obsazení nájmu 80% ze svých 300k Kč vstup 180k Kč nezdaněných a tedy 60% zisk / 3 roky. Ale upsalsjsi se bance na dalších 1,8mil K4 + úroky a ten byt může mít hodnutu zápornou...

21 i-ParkedOn i-ParkedOn | Web | 8. října 2011 v 11:26 | Reagovat

Nemovitosti jsou dlouhodobá investice. Na druhou stranu stabilní a dobře uložené peníze. V případě měnové reformy jedno z nejlepších krytí.

22 Lider Lider | 8. října 2011 v 13:53 | Reagovat

Bohužel bych spíš bych počítal s deflací. Věci se vždycky vyvíjejí spíš složitěji a jinak než si většina přeje. Na nějaký růst cen nemovitostí bych taky moc nevěřil. Spíš bych počítal s tím, že poroste nabídka (lidi nebudou mít peníze a budou se snažit prodávat)a ceny půjdou dolů. Ty výpočty vycházejí z nějakého ideálního stavu a vývoje světa, takže nepravděpodobné.

23 Do.. Do.. | E-mail | Web | 8. října 2011 v 14:31 | Reagovat

Podle mě deflace v příštích 5 letech nehrozí, spíše naopak. Co se týká cen nemovitostí, tak ty už jsou na dně, prostor pro další pokles už je minimální nebo spíše žádný. Přikláním se k tomu jak to Honza napsal výše, tj. že ceny v horizontu 1-2 let porostou. Jako velmi dobrou investici doporučuji koupit pole. Jistá investice s perspektivou výrazného zhodnocení v budoucnu a minimum starostí. Naproti tomu je ale velmi malý výnos z nájmu. Zase ale, kdyby se úplně všechno pos.... a museli bychom pro bochník chleba přivézt peníze v trakaři, tak se na vlastní políčko postaví maringotka, zasadí brambory a hlady neumřem .-) Větší celek (min. několik hektarů) se dá koupit zhruba za 50-100K Kč.

24 Martin Martin | 8. října 2011 v 15:47 | Reagovat

Já naopak očekávám další pokles...

25 svarog svarog | 8. října 2011 v 15:52 | Reagovat

asi nekdo nepochopil co znamena v chemii syntenticky http://slovnik-cizich-slov.abz.cz/web.php/slovo/synteticky ale budiz myslenku jsme pobrali ...a kdo mel rozum to uz delal mezi 2005-2008 ale myslenka dobra skoro nad casova a aktualni. Schickel ty se nezdas !!  spis byt tebou zapoj CzechMadeMana a na tech pozemcich co ma postavte domov duchodcu ,zadne byty k prodeji... a budes ve vate vic nez co navrhujes

26 schickelgruber schickelgruber | 8. října 2011 v 17:27 | Reagovat

[23]: Zajimavy, ze to rikas, protoze jsem ty pole nekdy minulej tyden taky analyzoval. Malo lidi treba vi, ze anglii za poslednich 7 let se kvalitni pole ztrojnasobili v hodnote, cili appreciation podstatne vyssi nez centralni londyn

27 svarog svarog | 8. října 2011 v 18:49 | Reagovat

[26]:
aj v moderni dobe ....  toto je utopie

ale kdyz mate podobne mysleni budiz se to stane.
jinak do 3let bude Ukraina v EU a cernozem je cernozem, jeste ze mam par kolhozu pod palcem,takze kdyz uz znova(v CR) by se melo pestovat cukrova repa na ceskych polich nebo mak, i kdyz je to myslenka komunismu, ale ma sve opodstatneni,z analyzy pudy a zisku a synteze plodin.

k te hodnote pude...feudalismus forever,ale nejvetsi plochu ma afrika a vyuzivaji spodnich vod atd,ale jo agri-puda vzdy roste v cene, ale co s ni  jednou to stejne prodas agrofertu.

50% tulipanu a ruzy v Evrope je z Kenya ci Ugandy   gut luck becka

28 i-ParkedOn i-ParkedOn | Web | 8. října 2011 v 19:57 | Reagovat

no,nevim k cemu jsou nezemedelci dobra pole. Mam jich nekolik ve slusne bonite a nic nez nejaky drobny z najmu z toho nejsou. Perspektivni vyrazne zhodnoceni v budoucnu ? Mozna tak jen tam, kde se planuje vystavba..

29 Aleš Aleš | E-mail | Web | 8. října 2011 v 20:17 | Reagovat

Podle me je zasadni na jak dlouhou dobu je fixovany urok z hypoteky. Protože s rostoucí inflací banka bude navyšovat úroky, samozřejmě. A penalizace za prodej nemovitosti mimo fixaci je taky značná. Samozřejmě, pokud se to povede a máš i levné řemeslníky jako Fandor ...

30 yo yo | 9. října 2011 v 23:00 | Reagovat

[28]: no s tvym iq k nicemu, ty si tam nasad mrkev vole

ti inteligentnejsi to jednou za rok posekaj a shrabnou dotaci od MZ

o vetsi bloky pudy je uz ted radna bitva, protoze levnejsi puda je snad uz jen na slovensku a ve srovnani se zbytkem EU je tady puda nehorazne levna, coz nebude trvat vecne, koneckoncu i Kellner se pustil do "zemedelstvi" a nakupuje pudu ve velkym, ovsem v Rusku :)

31 M. M. | 10. října 2011 v 22:19 | Reagovat

[30]:: Mohl bys byt prosimte konkretnejsi s tim posekanim a dotacemi? Diky

32 yo yo | 11. října 2011 v 8:23 | Reagovat

Farmáři z Václavského náměstí nazval před časem spekulanty, skupující půdu za účelem čerpání dotací, prezident Agrární komory Jan veleba. Tito pobírají téměř 12 tis. Kč ročně za dvojí posekání trávy (s ponecháním hmoty na místě).

nemuzu si ted vybavit jmeno firmy, ale ano ma sidlo na vaclavaku, jen si pronajima louky za par susnu a cerpa na dotacich desitky milionu rocne

zemedelsky dotace jsou v podstate alfou a omegou uspesnyho podnikani v zemedelstvi ;)

33 M. M. | 11. října 2011 v 9:34 | Reagovat

Díky tohle jsem tenkrát zjišťoval. Máme per hektarů zemědělský půdy u lesa a bohužel to není tak jednoduchý a je s tim celkem dost papírování. Teda pokud asi nemáš lidi na správnejch místech, což já nemam.

34 yo yo | 11. října 2011 v 9:50 | Reagovat

pokud se ti s tim nechce srat a pronajimat to, tak tam napraskej japonsky topoly s tim ze dolu pujdou za deset let, tzn. tak 1100 ks na hektar (cca 5k czk naklad/ha), dotaci na to uzenes taky (i kdyz je mozny ze dotace pro letosni rok uz jsou vycerpany), starost od druhyho roku temer zadna a za deset let muzes prodat jak pudu, tak drevo, kteryho bude fakt hodne :)  a nebo za par let az z toho budou zdravy stromy to prodas jako plantaz cely :)

35 M. M. | 11. října 2011 v 10:05 | Reagovat

Jo to je zajímavý. Ono ale asi v našem případě bude stejně nejrozumnější trochu "přitopit" na obecním úřadě a schválit to jako stavební parcely :)

36 i-ParkedPn i-ParkedPn | Web | 12. října 2011 v 15:51 | Reagovat

[30]: Za to Vaše IQ je na velmi vysoké úrovni. Už jste někdy viděl zemědělskou půdu v bonitě, aby mohla zůstat ladem ? Pokud se nepronajímá máte povinnost se o ni starat. A ty dotace za posekání trávy je druhý nesmysl, pokud nechcete podvádět v papírech.

37 i-ParkedOn i-ParkedOn | Web | 12. října 2011 v 15:57 | Reagovat

[30]: Jinak se divím pane, že při Vašem IQ si zřejmě pletete zemědělskou půdu s loukou.

38 DD DD | 14. října 2011 v 10:33 | Reagovat

40% za 5 let je fakt dobry priklad. jo on je vlastne rok 2011 a ne 2003. byty pujdou dolu a vime proc. porodnost x vystavba x platy x eu x banky a dalsich xy duvodu jasne rika, ze investovat ted do jinych bytu, nez lidi na dne je uplny nesmysl. jo mozna jeste byty na jedinecnych mistech maji nejakou value.

39 TonyK TonyK | E-mail | Web | 3. ledna 2012 v 15:00 | Reagovat

To co v clanku popisujes jsem delal pred deseti rokama a dva roky zpatky z toho vycouval. Na zacatku mi najem na 120% kryl splatky hypoteky, na konci tak sotva na 80%. Tj. v pripade posledniho bytu koupeneho pred 4 roky jsem kazdy mesic musel jit a cca 20% doplatit z rezerv. Coz na rostoucim trhu neni problem, ale v okamziku kdy to zacane stangovat, tak je problem.

Aktualne je situce takova, ze byty se prodavaji cca 10-15% pod inzerovanejma cenama, coz znamena ze trh jeste stale klesa. Nepochybuji o tom, ze se to otoci a to at vlivem inflace, nebo necim jinym. Muze se treba jednat o bublinu vzniklou diky strachu lidi ze prijdou o papirove penize. Coz se paradoxne aktualne nastartovalo rust cen nemovitosti treba v Nemecku.

40 Duria Duria | 12. září 2016 v 10:20 | Reagovat

Nabídka různých nemovitostí:

http://fise.cz/prodej-nemovitosti

41 Babi Babi | 28. ledna 2017 v 9:21 | Reagovat

Výhodné zhodnocení peněz:

http://algiriera.cz/nejlepsi-nejvyhodnejsi-zhodnoceni-penez.php

42 Nat  .lkeefe Nat .lkeefe | E-mail | Web | 28. dubna 2017 v 10:29 | Reagovat

He leads a dog’s life.

Hold on! I’ll be back in a minute.

43 Ремонт холодильников lkeefe Ремонт холодильников lkeefe | E-mail | Web | 9. května 2017 v 15:41 | Reagovat

Igor followed in his father’s footsteps, he became a doctor, too.
Who (the hell) do you think you are?

44 Took F lkeefe Took F lkeefe | E-mail | Web | 15. července 2017 v 19:29 | Reagovat

He doesn’t rub shoulders with the rich.

Nový komentář

Přihlásit se
  Ještě nemáte vlastní web? Můžete si jej zdarma založit na Blog.cz.
 

Aktuální články

Reklama